一、 前言
近年来，各地政府纷纷出台适用于本地房地产市场的“限购令”，以限制房价过快增长。但实践中，仍有不少不具备购房资格的人员为了购房各出奇招，并在购房失败后与房地产公司各执一词，互相指责对方的法律责任，引发许多商品房预售合同纠纷案件。
因违反限购政策导致购房失败，买卖双方的民事法律责任该怎样认定？一方是否需向另一方承担违约赔偿？本文拟从本所律师代理某房地产公司应诉的一宗商品房预售合同纠纷案件进行阐述。
二、 基本案情
2017年4月初，刘某到广州市XX区的一个楼盘看房，期间向售楼员表示自己是外地人、非广州户口，且在广州名下无房，并询问其能否购房。售楼员当即告知刘某，外地人在广州市购房必须在本市连续缴纳社保或个税5年才有资格。刘某随即表示自己已缴纳个税满5年。随后，双方于当日签订了《商品房认购书（预售）》（以下简称认购书），认购了广州市XX区XX楼盘X号楼X房（以下简称涉案房屋），认购书相关条款约定：“认购方应仔细查阅有关房地产政策……确保认购符合相关规定”，“认购方承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任”，“双方确认已对相关购房政策、银行按揭政策、《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》以及出售方公示的《认购须知》、《收费一览表》及其他所有文件等作出了详细合理的沟通、解释及说明，双方已充分认识、清晰了解前述文件所有有条款包含的法律意见及法律后果……”同日，刘某支付了定金人民币10万元。
另外，刘某还按售楼员的要求，另行签署一份《温馨提示》，确认已清楚知悉广州市目前实行的房地产购房政策和限购规定【包含但不限于……《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字[2011]156号）、……】，同时承诺符合购房政策，如有虚假，愿意承担由此造成一切经济与法律责任。
2017年4月中旬，在双方准备进行《商品房买卖合同》网签前，房地产公司的工作人员经审核刘某递交的购房资料，发现刘某所缴纳的5年个税并非连续缴纳，而是存在补缴情况，故并不符合广州市购房政策的规定，即刘某无广州市购房资格，而刘某亦无法妥善解决这个问题。后房地产公司向刘某发出告知函，以刘某无购房资格为由要求解除认购书，并没收定金人民币10万元。而刘某则认为购房前，房地产公司的工作人员并未认真仔细审核其购房资格，亦未详尽讲解广州市的限购政策，导致交易失败，房地产公司存在重大疏忽；而《温馨提示》是房地产公司要求购房人必须签署的格式条款文件，不能代表购房人当时真的完全了解广州市的限购政策。
因双方协商无果，刘某委托律师向广州市X区人民法院提起诉讼，诉讼请求包括判令房地产公司返还全部定金并支付相应利息；本所律师则代理房地产公司进行应诉。
三、 案件焦点问题阐释
（一）双方签署的认购书是否合法有效？
该案是由于违反限购政策导致合同无法履行，从而产生纠纷的。本案认购书因违反限购政策无法履行，那么认购书究竟是有效还是无效的合同？这是本案的焦点问题之一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。那么，违反限购政策的合同是否属于前述第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，从而导致无效？对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而地方政府出台的限购令实际上是政府采取的房地产市场调控政策，一般以“行政规范性文件”的形式发布，并不属于“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”，故认购书并不会因为违反限购政策导致无效。
故对房地产公司和刘某而言，本案认购书属双方的真实意思表示，内容不违反违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按认购书的条款履行义务。
（二）关于限购政策，房地产公司在签订认购书前是否已尽合理告知义务？是否应审查购房人的购房资格？
在司法实践中，不少案例认为房地产公司与购房人之间存在信息不对称问题，房地产公司作为优势主体一方，有义务向购房人详细告知、解释限购政策；否则可能因未尽审慎义务而承担合同无法继续履行的法律责任，例如退还全部定金、购房款及占用期间的利息等等。具体到本案中，认购书已明确约定“认购方应仔细查阅有关房地产政策……确保认购符合相关规定”，“认购方承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任”，“双方确认已对相关购房政策、银行按揭政策、《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》以及出售方公示的《认购须知》、《收费一览表》及其他所有文件等作出了详细合理的沟通、解释及说明，双方已充分认识、清晰了解前述文件所有有条款包含的法律意见及法律后果……”此外，刘某还另行签署一份《温馨提示》，确认“已清楚知悉广州市目前实行的房地产购房政策和限购规定【包含但不限于……《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字[2011]156号）、……】，同时承诺符合购房政策，如有虚假，愿意承担由此造成一切经济与法律责任”。以上条款内容可见，房地产公司已就限购问题对购房人尽了合理的告知义务。
在本案中，还有一个焦点问题是在签订认购书前，房地产公司除了应当向购房人详细讲述相关购房政策外，是否还应该对购房人的具体购房资料进行详细审核？笔者认为：商品房认购书是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。在签订认购书前，房地产公司应向购房人履行对其购房资格的初步、形式审查义务，而非实质审查义务。就本案而言，购房人明知其个税单存在补缴情况却未在签订认购书前向房地产公司如实告知，而个税单作为购房人的个人信息，属于购房人的隐私，房地产公司无法通过其他渠道获得，只能通过购房人提供才能获得。因此，购房人将责任完全推卸给房地产公司显然是不当的。
以本案为例，笔者认为房地产公司在销售商品房过程中，可从以下几个方面降低法律、政策风险：1.房地产公司应在楼盘销售现场公示有关购房资料（包括但不限于商品房买卖合同及其补充协议、限购政策、按揭贷款政策等）。2. 在双方签订认购书前，房地产公司应向购房人讲述相关购房政策及购房注意事项，并让购房人签字确认房地产公司已尽告知义务。3. 在认购书等法律文件，应明确约定购房人已知悉相关购房政策，例如“认购方应仔细查阅有关房地产政策【包括但不限于《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》……等】，确保认购符合相关规定。同时认购方承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成一切经济与法律责任”，“认购人已清楚并知悉以下事项：X市目前实行的房地产购房政策和限购规定”等条款。
（三）购房人对限购政策的了解是否应完全依赖于房地产公司的告知？
实践中，的确有不少购房人在尚未知悉或清楚了解全部购房信息的情况下就盲目购房，对于政府不时出台、更新的限购政策更是似懂非懂，甚至对于自己购房需要签署的法律文件内容也不甚清楚，导致购房失败后，购房人则觉得异常气愤，认为责任全在于房地产公司没有事先清楚告知。然而，当今购房动辄上百万，甚至上千万，从来都不是购买市场里的青菜萝卜那么简单，房地产公司固然有告知义务，但购房人自身也应该知悉、理解购房政策等信息，而非随随便便一掷千金，盲目购房。
需要指出的是，关于限购政策，政府每一次颁布实施新的政策都必定经报刊、新闻媒体铺天盖地的报道，人与人的口口相传，使政策无人不知，无人不晓。购房人作为一个具有完全民事行为能力的主体，在认购房屋前负有充分了解有关购房政策的义务，否则可能需要自行承担不利的经济与法律后果。
（四）法院认定及判决
法院经审理，采纳了本所律师提出的答辩意见，并在《民事判决书》中认定：刘某与房地产公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。刘某作为购房人，对其自身是否符合限购政策负有必要的审慎义务，而广州市住房限购政策的具体内容属于可从公开渠道查询的信息，政府早以公众所知晓的方式向社会公开。刘某作为纳税主体，应当清楚自身的纳税情况。在未确认自己是否连续缴纳个人所得税的情况下，刘某贸然签订认购书，存在重大疏忽。房地产公司在认购书中清楚列明了相关房地产政策的文件名称以及对应文号，并强调了外地户籍需要需要连续六十个月社保证明或纳税证明，即房地产公司已尽到必要的提示和提醒义务。另外，根据刘某的陈述，其在看房过程中向售楼员表示自己“个税满五年”，在刘某未主动告知存在不连续纳税事实的情况下，房地产公司无法对其是否具备购房资格作出判断，因此，认购书的解除乃刘某自身原因导致，房地产公司有权依照定金罚则没收刘某定金。
据此，法院判决驳回了刘某要求房地产公司返还定金并支付相应利息的诉讼请求。
四、 结语
本案从购房人认为房地产公司存在重大疏忽提起诉讼、要求返还定及支付利息，到法院最终认定购房人存在重大疏忽、房地产公司有权没收定金，案件结果是耐人寻味的。实践中，购房对于买卖双方都是大事，应慎之又慎。作为出售方，房地产公司应向购房人详细告知购房政策；作为购房人，除应主动了解购房政策外，还应向出售方详尽了解购房细节，如实告知自身情况。若买卖一方企图弄虚作假，蒙混过关，最终非但导致交易失败，有过错的一方还要承担违约责任，实在是得不偿失。
附相关法律、司法解释条文：
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条:商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条：房地产调控政策实施后,一方当事人故意隐瞒或者虚构事实,或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的,另一方当事人因合同无法履行请 求解除或者撤销合同,并要求对方当事人赔偿损失的,可予支持。房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行, 人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。
