济方说法
JIFANG REPORT
【济方说法】《安家》电视剧中那些与法律相关的“房事”(上)
   

作者:侯玫红律师

随着《安家》电视剧的热播,房屋中介行业一下子成了人们关注的焦点。该电视剧讲述了上海安家天下静宜门店的店长房似锦和徐文昌带领着他们的下属王子健、谢亭丰、朱闪闪、鱼化龙、楼山关,帮助客户二手房买卖和租赁的故事。这些故事在现实生活中也时有发生,现在让我们来聊一下二手房买卖的那些事。

一、《安家》房产故事NO.1:买卖“凶宅”

《安家》剧中的黄老板听信风水先生的话,迷信到处找“可以取他身家性命的凶宅”以求反向庇佑,安家店长房似锦乘机把自己掌握的“凶宅”资源联系业主,并在房产内描述租客被人杀害的场景,黄老板满心欢喜的买下房产。后来黄老板“避祸出关”后,又委托房似锦居中介绍,把房产卖给下家,在众多的看房人中,大部分人介意是“凶宅”都纷纷离开,而一对年轻夫妻对房子现状和价格比较满意,有意向购房。但一同来看房的父母现场就发飙,认为中介恶意隐瞒“凶宅”,骗人看房、买房。年轻夫妻向父母解释,中介在看房前已电话告知是“凶宅”,自己是不介意的,是担心父母不愿意过来看房而故意隐瞒,与中介无关。

看到这里,大多数人都会想:

1、法律对“凶宅”是否有规定?

实际上,“凶宅”并不是法律概念,“凶宅”没有法律明文规定。司法实践中,一般从社会生活的一般常识和常理推断,认定“凶宅”指的是房屋内发生过非正常死亡事件或短期内多次发生死亡事件、致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。当然,自然死亡是不能扩大解释为“凶宅”的。


2、买卖“凶宅”是否有披露的义务?

订立合同时出卖人和房产中介,有义务向买受人披露实际对房屋转让、转让价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息,当事人应遵循合同法的诚实信用原则,不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,否则构成欺诈。按日常生活经验及民间习俗,房屋内若发生自杀等非正常死亡事件,往往会对购房者心理产生负面影响,从而使房屋的价值下降,对于房屋的出售价格将产生实质性影响,从而影响买受人的缔约基础。因此,“凶宅”应属于出卖人及房产中介需要披露的信息。

3、隐瞒“凶宅”有什么法律后果?

卖方未履行“凶宅”的披露义务,致使买方陷于错误,在不知情的情况下与其签订购房合同,卖方的行为构成欺诈。买方可以申请法院撤销双方签订的合同。合同被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

二、《安家》房产故事NO.2:买卖“查封”房产

安家店员王子健的客户于先生为了节省一半的中介费,选择和隔壁的阿拉丁中介公司进行交易。于先生签订合同,支付定金后才发现,原来房子在签订合同前已被法院“查封”,无法继续交易,损失了定金和佣金。于先生无奈下请了众多退休老人家,到“阿拉丁”店门口发传单、跳广场舞、打麻将,唱衰“阿拉丁”坑客户定金和佣金的丑事,不让“阿拉丁”做生意,以此方式要回定金和佣金。最后,“阿拉丁”的中介人员被逼的没办法,晚上偷偷搬离,该故事也不了了之。然而,实际生活中,我们还是有救济方式的。

 

1、什么是“查封”?

 

查封是指公安机关、检察院、法院等司法行政机关根据法律的规定,通知不动产登记中心对房屋进行查封登记,查封后的不动产不得变卖、转移、抵押。


2、签订买卖合同后,房屋被查封,卖方的权利如何救济?

(1)已经支付全部房款,并实际交付占有房屋,且非因买房人的原因未办理房屋过户的,买房人可以向查封法院提出执行异议,排除房屋被执行。也可以解除合同,要求卖房人承担违约责任,退还购房款。

(2)仅签订合同,尚未支付购房款或未支付全部购房款,买房人只能选择向卖房人解除合同,要求卖房人承担违约责任,退还购房款。

(3)在诉讼程序中被误查封,房屋权利人可以依据《民事诉讼法》第108条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第172条的规定,向作出查封裁定的法院提出复议申请。

(4)在执行程序中被误查封,房屋权利人可以向作出裁定的法院提出执行异议,如果执行异议被驳回的,可以自裁定送达之日起15日内提起执行异议之诉。

(5)中介作为居间人应当就有关订立合同的事项向买方如实报告。中介明知房产被查封,而故意隐瞒或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬,已支付报酬的应当予以退还,并应当承担损害赔偿责任。

3.房屋被查封,中介公司“消失”是否可以追责?

中介公司突然搬离经营场所不影响诉讼,买方可以委托律师或者亲自到法院立案,请求中介公司退回佣金,承担违约责任。

(1)在诉讼阶段,无法联系被告领取诉讼材料的,法院可以公告送达;开庭时,被告不出席的,法院可以根据法庭调查和对证据的审查,缺席判决。

(2)判决生效被告不主动执行判决,法院可以依据当事人的申请强制执行。法院对拒绝执行判决的被执行人,有权将其列入失信被执行人名单,列入该名单后,被执行人会受到很多的限制。如:银行等金融机构对纳入“失信被执行人名单”的被执行人限制贷款、融资等金融活动,降低信用卡额度,并将其存款情况及时通过司法查询平台报告法院;工商管理部门对失信被执行人降低其信用等级,限制其“守信用、重合同”评比资格等。有证据证明有财产拒不执行法院判决,可能涉嫌刑事犯罪,除了承担民事责任,还需承担刑事责任。

三、《安家》房产故事NO.3:“鸠占鹊巢”

龚家要出售老洋房“龚家花园”,却遭受曾借住几十年的太表姑奶奶一阻拦,她们全家老小赖在房子里,把看房的人轰走,狮子大开口,想要获得巨额房款。有一天,龚家和太表姑奶奶双方发生正面冲突打起来,龚先生拿出了龚家爷爷的房产证,房似锦也拿出太表姑奶奶一家现在居住在别处的视频和照片,最后,警察把所有人带回公安局调查。电视剧中并未具体讲述警察的处理方式,镜头一转,“老洋房”顺利出售给买家老毛。

现实生活中,亲戚借住房并不少见,“农夫与蛇”的故事时有发生。那么,“鸠占鹊巢”是否影响房产的所有权?

 

(1)根据《物权法》第9条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。龚家花园的不动产权证书上所登记的人(即房屋的所有权人)为龚家爷爷,虽然太表姑奶奶一家住了几十年,也仅是“借住”,老洋房的所有权并没有发生转移。


(2)根据《物权法》第39条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。既然龚家花园应归龚家爷爷单独所有,那么卖房(处分房产)的行为就不需要通过太表姑奶奶一家同意,所售房款与太表姑奶奶一家也无关,就算起诉到法院,太表姑奶奶一家的诉求于法于理都得不到支持。

《安家》的每一个房产故事都值得我们警醒,法律风险就在我们身边,只有知法、守法、用法,才能合法维护我们自身的权益。

更多的《安家》系列中涉及的购房法律故事,敬请留意近期推出。


 
发布时间:2020-06-12
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